Skip links

מה נדרש מכחלון כדי להצליח היכן שנכשלו קודמיו?

מה באמת מתחולל בשוק הנדל”ן במדינתנו הקטנה? מה באמת יעשה שר האוצר מסך הצהרותיו ?מה צריך להיעשות, האם באמת קיים מקום להתערבות הממשלה במחירי הנדל”ן ומה עשויות להיות ההשלכות של התערבות כזו?

אתחיל בכמה נקודות מרכזיות

  1. שוק הנדל”ן במדינת ישראל הוא שוק בתוך דמוקרטיה עם תנאי שוק חופשי, של קונים מרצון ומוכרים מרצון. לצורך ההמחשה: משה מבקש על דירתו מיליון ₪ – חיים מוכן לשלם את המחיר .. האם המדינה צריכה להתערב?
  2. ישנן טענות שקיים מחסור בדירות מגורים – באופן אישי, אינני מכיר מחסור כזה. חיפוש קצר מעלה שיותר מ 140,000 דירות ריקות מאדם במדינת ישראל. מחסור בהיצע? אולי בעיתונות, אם מדברים על מחסור בדירות, אז מחסור אמיתי נראה לגמריי אחרת, המבוגרים שבינינו ודאי זוכרים את שנות ה-90 עם העליה המסיבית מברית המועצות . באותה תקופה המחזה של לפגוש 2 או 3 משפחות מתגוררות בדירת 3 חדרים (בגלל מחסור בדירות) היה מחזה שכיח ואז אכן אפשר היה לדבר על מחסור בדירות, אבל אז ראשי המדינה גם ידעו לעשות צעדים דרסטיים ולייצר פתרונות אמיתיים.
  3. האם שוק הדיור חף מעיוותים? ממש לא. אבל הדבר הקל יותר הוא לצעוק מהיציע. “20% מס רכישה למשקיעים” זעקו כותרות העיתונים והמדורים הכלכליים ברשת האינטרנט. האם זה בר ביצוע? מה יכולות להיות השלכות של מיסוי כזה? כשר אוצר מיועד של מדינה זה עלול להיות חסר אחריות להוסיף חומרי נפץ למדורה שממילא בוערת בתקשורת.
    אבל מאחר והכי קל למתוח ביקורת ולא זו הכוונה במאמר זה ברצוני להעלות מספר השלכות שהן בהחלט מציאותיות לתרחיש כזה של העלאת מס הרכישה באופן דרמטי שבגינן גם העלאה כזו תגרור התנגדות אדירה עד כדי חוסר יכולת להוציאה לפועל.
השלכות אפשריות של העלאת מס הרכישה באופן דרסטי:
  • חשוב לזכור שמשקיעי הנדל”ן מהווים קרוב ל- 35% מסך שוק הנדל”ן בישראל . כמו כן בעלי הון תמיד יחפשו למקסם את השקעתם. בישראל של 2015 ובסביבת הריבית האפסית אין כיום חלופות רבות להשקעה, למעט השקעה בשוק ההון, לכן במידה ואכן כך יעשה משרד האוצר ומס הרכישה יעלה, האוצר במו ידיו יעודד זליגה של השקעות לטובת השקעה בנדל”ן מעבר לים.
    בנוסף לכך, זליגת משקיעים לחול והורדה דרסטית של מחירי הדיור תייצר ירידה בשווי הבטוחות שהבנקים מחזיקים כנגד ההלוואות שניתנו לדיור . דבר שבמקרה הקל – יפגע בדרוג האשראי של הבנקים, ובמקרה קיצון שכבר ראינו כמוהו בעולם, אירוע כזה יכול להוביל לקריסה של בנק.
    מאחר ובנק ישראל לא יתמוך בצעדים שעשויים לפגוע ביציבות אחד הבנקים, סביר להניח כי הנגידה תתנגד. כמו כן חשוב לזכור שנדרשת חקיקה כדי להטיל מס רכישה גבוה יותר וחקיקה מצריכה רוב בכנסת.
  • נפגעים נוספים של רפורמת המס וירידה דרסטית במחירי הדירות יהיו כמובן האזרחים ובעצם כל מי שרכש דירה בעשר השנים האחרונות יפגע בוודאות עקב ירידה של מחירי הדיור – אבל את זה כתבתי רק כנקודה אחרונה, כי זה ככל הנראה הדבר שהכי פחות מטריד את מקבלי ההחלטות..
  • ניתן לקבוע שמיסוי אגרסיבי של משקיעי נדל”ן יביא איתו ירידת מחירים כזאת או אחרת, אך ספק אם יש מי שמוכן לשלם את המחיר הכבד אותו ישלם המשק בהשלכות שינבעו מהאטה כלכלית, (ראוי להזכיר ששוק הנדל”ן הוא קטר משמעותי במשק הישראלי) ובין היתר פגיעות רוחביות בסקטורים נוספים ובכדאיות כלכלית של קבלנים לבנות בזמן ירידת מחירים. כמו כן תרחיש בו חברות הבניה הקטנות לא יוכלו לעמוד בהתחייבות שכבר לקחו על עצמן עקב היעדר מימון מצד הבנקים הוא בהחלט תרחיש שאינו תלוש מן המציאות.
  • לעניין הטענה כי מיסוי המשקיעים על הכנסותיהם משכירות חייב לעלות – ראוי לזכור כי גם מצב הזה בעלי הדירות יעלו את המחירים ואת המס ישלמו בפועל השוכרים.

יש פיתרונות טובים בהרבה ממיסוי אגרסיבי ומיסוי בכלל . אך זאת נקודה כואבת שהתעלמו ממנה עשרות שנים ושעד כה אף שר אוצר ואף ממשלה לא התאמצה לטפל בה מהסיבה שתוצאות של מהלך כזה ניתן לראות רק לאחר הרבה שנים ופוליטיקאי שלא יוכל לזקוף לזכותו עשייתו של מהלך גדול – פשוט לא יעשה אותו אבל אין ספק שמדובר במהלך מתבקש וחיוני גם לשוק הנדלן וגם למען הדורות הבאים.

וכמו שאפשר היה לנחש, לא מדובר על תרופת פלא של העלאת מס הרכישה, אני מדבר על הבעיה הקשה ממנה סובלת המדינה בכל הקשור לפיתוח מקומות תעסוקה בפריפרייה. סוד ידוע הוא שבמדינת ישראל רוב מקומות התעסוקה הם במרכז הארץ .

תארו לעצמכם מה עשוי לקרות אם הממשלה מחליטה על פטור ממע”מ לחברות המעסיקות יותר מ- 300 איש שמקום מושבן יהיה איזור התעשייה של תפן או עפולה או מגדל העמק או ירוחם או כל עיר פריפריאלית שרחוקה מגוש דן והעובדים של אותם חברות יהנו גם הם מהקלות מס על העתקת מקום מגוריהם לפריפריה .

כמו כן הרשויות המקומיות יתחילו באופן מיידי יחד עם הוועדות המקומיות והמחוזיות בדחיפת הממשלה לתכנן איזורי תעשייה עם משנה סדורה להבאת מעסיקים גדולים מהארץ ומחו”ל לאזורים המרוחקים ממרכז הארץ .

אין ספק שצעדים כאלו יביאו עוד ועוד משפחות לפריפריה.

כיום ישנם תמריצים כאלה ואחרים אבל הם נקודתיים, הם לא באים מתוך ראייה כוללת ואין בהם אסטרטגיה ברורה. במדינת ישראל רוב התושבים מתגוררים קרוב למקום עבודתם ברדיוס של עד 25 ק”מ ומאחר ומרבית עורק החיים הכלכלי של המדינה נמצא באזור גוש דן, לא צריך להתאמץ הרבה כדי להבין איפה גרים ואיפה רוצים לגור מרבית התושבים.

לצערי, במדינתנו יש עיוות היסטורי בהזנחת הפריפריה ובחוסר רצון טוטאלי של הרשויות השונות
ומשרדי הממשלה השונים בשינוי המצב הקיים שיארך מספר שנים ואת פירותיו לא רואים במהלך של קדנציה אחת.

אמחיש את העיוות במצב הנוכחי ובהבדלים בין רמת החיים בתל אביב לבין רמת החיים בחדרה.

זוג צעיר בחדרה יכול לרכוש דירה מיד 2 בעלות של – 700 עד 800 אלף ₪ . אותו זוג ישתכר למחייתו (לפי נתוני הלמ”ס) שכר נטו של 12,000 ₪, ההוצאה על משכנתא ביחס של 35\65 הון מול משכנתא לפיכך יחזירו בני הזוג החזר חודשי של 2500 ₪ על משכנתא ל- 25 שנה.

אותו זוג בוחר להתגורר בשכירות ברחוב אבן גבירול מעל הפלאפל (כי אף בנק לא יתן להם משכנתא של 1.3 מיליון בממוצע בגלל חוסר יכולת החזר) ולשלם 5000 ₪ שכירות על דירת 2.5 חדרים ובקושי לגמור את החודש, זוג כזה בוחר כנראה להתגורר בתל אביב לא בהכרח כי הוא נהנה אלא בגלל מקום התעסוקה שהוא הגורם העיקרי להגירה בין ערים .

האם הממשלה הבאה תיהיה הראשונה לעשות צעדים דרסטים ולהתחיל תכנון יישום של תכנית כוללנית שתפעל לשנות את העיוות ההיסטורי הזה? נקווה בשביל כולנו שכך יקרה. מן הסתם הרבה יותר קל להציע תרופות פלא. אך כמו שכולנו יודעים לכל תרופת פלא יש תופעות לוואי ושימוש בחלק מהן יכול להסתיים גם במוות.

מר אילן מיכאלי הינו הבעלים של רשת מכללות אומנות הנדל"ן ומנכ"ל קבוצת I.M.G

Return to top of page